Oleh: Redaksi Bicarabali.com
Pemerintah Provinsi Bali resmi memberlakukan Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 sebagai instrumen pengendalian alih fungsi lahan produktif dan penataan kepemilikan tanah. Regulasi ini menjadi salah satu kebijakan tata ruang paling strategis dalam beberapa tahun terakhir, di tengah tekanan investasi properti, ekspansi vila, dan meningkatnya praktik nominee.
Di bawah kepemimpinan Gubernur Wayan Koster, Perda ini diposisikan sebagai upaya menjaga ketahanan pangan, kelestarian lingkungan, serta kedaulatan tanah Bali dari dominasi modal besar dan kepentingan asing terselubung. Namun, di balik semangat perlindungan tersebut, muncul sejumlah implikasi ekonomi dan sosial yang tidak sederhana.
Substansi Utama
Secara garis besar, Perda No 4 Tahun 2026 mengatur tiga pokok utama, diantaranya, pertama, pengendalian alih fungsi lahan produktif. Lahan pertanian, hortikultura, dan perkebunan yang masuk kategori dilindungi tidak dapat dengan mudah dikonversi menjadi vila, ruko, atau fungsi komersial lain. Kebijakan ini diarahkan untuk menjaga keseimbangan ekologis dan ketahanan pangan Bali yang terus tergerus pembangunan.
Kedua, larangan praktik nominee dalam kepemilikan tanah. Skema nominee, di mana warga negara asing menggunakan nama warga lokal untuk menguasai tanah, secara tegas dilarang. Pemerintah menilai praktik ini telah menciptakan distorsi harga tanah dan mempercepat spekulasi lahan. Ketiga, penguatan pengawasan dan sanksi. Perda ini memberi ruang bagi penegakan administratif dan sanksi hukum terhadap pelanggaran alih fungsi maupun penyalahgunaan kepemilikan.
Dalam narasi resmi, regulasi ini adalah benteng terakhir menjaga Bali dari betonisasi masif dan kehilangan identitas agrarisnya. Praktik nominee dan alih fungsi lahan LP2B bisa dipidana.
Implikasi Ekonomi
Di lapangan, dampaknya tidak tunggal. Bagi kawasan yang masuk zona hijau atau lahan pertanian dilindungi, pemilik tanah berpotensi menghadapi keterbatasan pemanfaatan. Lahan yang sebelumnya diproyeksikan menjadi vila atau usaha komersial bisa “terkunci” secara fungsi. Konsekuensinya, nilai tanah di zona hijau dapat stagnan atau turun relatif terhadap zona komersial.
Selain itu, akses pembiayaan menjadi lebih sulit karena fungsi lahan terbatas. Generasi muda pemilik lahan menghadapi dilema, yakni, bertahan sebagai petani atau melepas tanah dengan harga tidak optimal.
Sebaliknya, zona yang tetap diperbolehkan untuk fungsi pariwisata atau komersial bisa mengalami lonjakan harga akibat konsentrasi permintaan. Ketimpangan antar-zona menjadi risiko yang perlu diantisipasi.
Dilema Sosial
Bali dalam dua dekade terakhir menyaksikan transformasi kelas menengah baru, yakni warga lokal yang naik kelas melalui usaha vila, homestay, dan ruko. Regulasi pembatasan alih fungsi lahan berpotensi menimbulkan pertanyaan, apakah kebijakan ini melindungi petani, atau justru membatasi peluang mobilitas ekonomi mereka?
Jika sektor pertanian tidak dibarengi dengan insentif modernisasi, peningkatan produktivitas, dan jaminan harga, maka menjaga sawah tanpa membuatnya ekonomis bisa menciptakan paradoks, yaitu, lahan terlindungi, tetapi tidak produktif.
Dalam diskursus tata ruang, pembangunan vertikal, seperti flat, rumah susun, atau apartemen rendah, muncul sebagai salah satu opsi untuk meredam tekanan alih fungsi lahan.
Secara teori, densifikasi vertikal menawarkan beberapa keunggulan, misalnya efisiensi penggunaan lahan, konsentrasi pembangunan di zona tertentu, dan pengurangan ekspansi horizontal ke sawah dan kebun. Model ini telah terbukti di kota-kota padat seperti Singapura, yang mampu menampung pertumbuhan penduduk tanpa memperluas wilayah terbangun secara masif.
Namun Bali bukan sekadar persoalan kepadatan. Ada dimensi budaya dan kosmologis yang selama ini membatasi tinggi bangunan demi menjaga harmoni visual dan spiritual lanskap pulau. Karena itu, jika vertikalisasi menjadi solusi, bentuknya kemungkinan bukan high-rise ala Jakarta, melainkan model rendah, 3 hingga 4 lantai, yang terintegrasi dengan tata ruang lokal. Tetap saja, kebijakan ini harus berhati-hati agar tidak membuka spekulasi baru atau memusatkan pembangunan hanya pada pengembang besar.
Perda No 4 Tahun 2026 pada dasarnya adalah upaya mencari titik keseimbangan antara dua kutub, yakni, menjaga ruang hidup dan ketahanan pangan. Juga, memberi ruang bagi pertumbuhan ekonomi dan mobilitas sosial. Keberhasilannya tidak hanya ditentukan oleh teks regulasi, tetapi oleh implementasi, pengawasan, serta kebijakan pendukung—mulai dari reformasi pertanian hingga tata kelola investasi.
Tanpa itu, regulasi bisa menjadi pembatas. Dengan strategi yang tepat, ia bisa menjadi fondasi transformasi Bali yang lebih berkelanjutan. (BB)